Един от най-често срещаните проблеми при предварителните договори за покупко-продажба на недвижими имоти са сроковете. Те изглеждат на пръв поглед ясни, но много често именно тяхното тълкуване поражда напрежение между страните.
Какво казва законът?
Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителният договор е задължителен за страните и създава право да се иска сключване на окончателен договор. Важна част от съдържанието му са сроковете за изпълнение – например:
-
„до края на месеца“,
-
„след завършване на строежа“,
-
„в рамките на 30 дни от плащането“.
На практика обаче тези формулировки често оставят място за различно тълкуване и за спорове между страните.
Какви са възможните правни последици при нарушаване на сроковете?
Когато една от страните не спази договорения срок, се прилагат разпоредбите на чл. 87 ЗЗД за разваляне на договори при неизпълнение.
-
Изправната страна може да изпрати нотариална покана, в която да предостави нов срок за изпълнение и да предупреди, че при неизпълнение ще счита договора за развален.
-
При съществена забава или когато изпълнението е станало безполезно, развалянето може да стане и без даване на допълнителен срок (чл. 87, ал. 2 ЗЗД).
-
Развалянето води до връщане на даденото и евентуално дължими неустойки и обезщетения.
Какво е важно при изготвяне на предварителен договор?
Като адвокат винаги препоръчвам:
-
Сроковете да бъдат конкретни и ясни – точна дата или ясно определено събитие, което задейства срока.
-
Да се предвидят последици при забава – неустойки, лихви или право на разваляне.
-
Да се използва нотариална форма за покани и предупреждения – за да няма съмнение в доказването.
-
Да се преценят обективните рискове – например забавяне на строителство или ипотечно финансиране, и да се включат клаузи, които да ги отразят.
Сроковете в предварителния договор могат да бъдат източник на напрежение, ако не са ясно формулирани. Законът дава инструменти за защита – разваляне на договора, искане на обезщетение, връщане на платеното, но най-добрата стратегия е професионално изготвен договор, който не оставя място за различни тълкувания.
Ако ви предстои да сключите предварителен договор или вече имате проблеми със сроковете по него, най-добре е да се обърнете към адвокат, за да защитите интересите си навреме.