Най-важното за предварителния договор за имот (накратко)
-
Предварителният договор (ПД) подготвя бъдещия окончателен договор и фиксира обект, цена, срокове и условия (чл. 19 ЗЗД).
-
При сделки с недвижими имоти ПД следва да е в писмена форма; нотариалната заверка не е условие за валидност, но може да улесни събирането на суми при неизпълнение.
-
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД позволява съдът да замести окончателния договор с решение, което има силата на нотариален акт и подлежи на вписване; при непълно платена цена съдът може да постави условие за доплащане (чл. 362, ал. 1 ГПК).
-
ПД не прехвърля собственост и не е разпореждане.
-
Правото да поискате обявяване за окончателен се погасява за 5 години.
Предварителният договор е „договор за бъдещия договор“. Използва се най-често при продажба на недвижими имоти, като предварително определя съществените параметри – индивидуализация на имота, цена, срокове, допълнителни клаузи и гаранции (чл. 19 ЗЗД). ПД може да предхожда и други договори; ПД за дарение е нищожен, тъй като дарението действа незабавно.
Какво прави предварителният договор „валиден“ при имотни сделки?
Предварителният договор трябва да съдържа най-малко индивидуализиран имот и уговорена цена. При имоти предварителният договор се сключва писмено. Нотариалната заверка не е задължителна, но е полезна при събиране на суми. Ако се подписва чрез представител, пълномощното за имот е в писмена форма. Предварителният договор не прехвърля собственост.
Детайли:
-
Съществени елементи: обект (точна индивидуализация) и цена.
-
Форма: писмена при бъдещи договори за недвижим имот; заверката е опционална.
-
Страни и представителство: всички субекти; при имоти – писмено пълномощно.
-
Какво предварителният договор не прави: не е разпореждане; съпружеско съгласие на етап предварителен договор не е елемент.
Кои са седемте проверки преди да платите капаро/задатък?
Проверките намаляват риска от спорове и забавяния: точен обект, ясна цена/плащания, реалистични срокове и буфери, коректни неустойки/задатък, оценка дали да впишете предварителният договор, валидни пълномощия и разумни допълнителни клаузи (предаване, опис, разходи, медиация).
Списък – 7 проверки:
-
Индивидуализация на имота – идентификатор, адрес, площ, граници, прилежащи части; приложете скици/схеми/удостоверения.
-
Цена и разпис на плащанията – обща цена, валута, график, сметка, условия при кредит и последици при забава.
-
Срокове и буфери – дати за изповядване/Акт 16/предаване; предсрочни условия (напр. одобрен кредит); предвидете буфери при обективни забавяния.
-
Неустойки и задатък – размер, изискуемост; разграничете капаро/задатък и последиците при отказ/виновно неизпълнение.
-
(По преценка) Вписване на предварителният договор – публичност и „ред“ спрямо трети лица; уместността е казусна.
-
Представителство и пълномощия – ако действа пълномощник, проверете обхвата/валидността; при имоти – писмена форма (чл. 37 ЗЗД).
-
Допълнителни клаузи – предаване на владение и опис, разпределение на разходи/данъци, уреждане на спорове (вкл. медиация преди съд).
Нужно ли е нотариално заверен ПД и кога помага заверката?
Не, нотариалната заверка не е условие за валидност на ПД при имоти. Тя обаче може да е практически полезна, защото улеснява доказването и/или събирането на дадени суми при неизпълнение. Решението дали да заверите е въпрос на риск-мениджмънт и конкретен казус.
Мога ли да впиша предварителен договор и кога е уместно?
Вписването на ПД е възможно и дава публичност спрямо трети лица. То може да е уместно при по-дълги срокове до нотариалния акт или при риск от паралелни разпоредителни действия. Преценява се индивидуално – ползите трябва да надвишават разходите/административните усилия.
Как протича искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и коя е компетентната юрисдикция?
При отказ да се изповяда сделката всяка страна може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С решението съдът замества окончателния договор; решението има сила на нотариален акт и се вписва. Компетентен при имоти е районният съд по местонахождение на имота.
Детайли:
-
Изправност на ищеца: при непълно платена цена искът може да се уважи с условие за доплащане в 2-седмичен срок.
-
Кога не може: ако предварителния договор е прекратен или имотът е бил отчужден на трето лице преди предявяване на иска.
-
Давност: правото да поискате обявяване за окончателен се погасява за 5 години.
Чести заблуди:
-
„Нужно ли е нотариално заверен ПД?“ – Не за валидност; полезен е при събиране на суми.
-
„Предварителният договор прехвърля ли собственост?“ – Не. Вещноправният ефект настъпва с нотариален акт или със съдебно решение.
-
„Допустим ли е Предварителният договор за бъдещ имот/право?“ – Да; законът допуска бъдещи вещи и права, ако сроковете/условията са ясно уговорени.
Практически съвет
Преди плащане на капаро/задатък изискайте пълния набор документи за имота, сверете срокове и буфери с реалния строителен/административен цикъл и прегледайте неустойките за баланс. При индексация, забавен Акт 16 или спор – обсъдете медиация преди съдебни действия.
Предварителният договор не е формалност. Добре структурираният предварителен договор намалява риска и разходите, ускорява сделката и предпазва от спорове. При специфични клаузи (индексация, представителство, вписване) потърсете навременна правна оценка.
Настоящият материал има информативен характер и не представлява правен съвет. Всеки казус е индивидуален и изисква конкретна правна преценка.
Всеки предварителен договор е различен – детайлите решават всичко. Ако искате да получавате още полезни материали по темата, абонирайте се в сайта.
А ако имате конкретен въпрос или казус с предварителен договор, свържете се с мен – навременната консултация може да Ви спести години съдебни битки.